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投资驱动买涨不买跌风潮再起

2018年08月26日 栏目:租房知识

投资驱动 “买涨不买跌”风潮再起“手头有点闲钱,放到银行里总感觉会缩水,想投资个商业项目”,对于楼市的投资需求而言,商业地产项目是一个不

投资驱动 “买涨不买跌”风潮再起

“手头有点闲钱,放到银行里总感觉会缩水,想投资个商业项目”,对于楼市的投资需求而言,商业地产项目是一个不错的抓手,无论是公寓、商铺还是写字楼,对商业地产进行一笔投资是不少买家的选择。“有钱任性”的毕竟是少数。正如所有投资都必须理性,在广州楼市“补涨”的预期下,“买涨不买跌”的心理惯性能否行得通?

事实上,商业地产的投资与住宅投资有很大的不同,而不同类型的商业地产投资门槛和要点也有所差别。业内认为

投资驱动买涨不买跌风潮再起

,充分了解不同商业地产类型的投资要素,比仅抱着“买涨不买跌”的信条砸钱,要靠谱得多。

“如何投资一个高回报的商业地产”也一直是投资者不变的关注话题。那么,在今年的商业地产市场环境下,投资者该如何打好手中的投资牌,赢取高投资回报呢?

公寓投资较灵活

总价低,周期短。公寓的这些特点满足了手头有“小钱”的投资者的青睐。公寓产品以小户型居多,门槛低,投资很灵活,因此投资价值与机会往往较其他住宅产品有优势。公寓市场的兴旺来自市场的强烈需求,目前租客主要有企业高级职员、SOHO族,还有刚刚毕业的大学生等等,都是高学历、高收入群体,对居住环境的要求高,租金承受能力强。

据观察发现,不同公寓的使用者,对周边配套的要求不同。对于商务配套要求较高的公寓来说,便利的交通条件、发达的餐饮娱乐设施,都是提升项目品质的因素。

从公寓产品本身来说,市面上的公寓分为精装修和毛坯两种。一般精装修公寓,厨房配套、卫生间配套设备齐全,拎包入住,方便快捷。在选择毛坯公寓时,要关注它的户型,是否方正,一般而言,方正的户型空间浪费较小。业内人士建议投资者购买位于城市核心或者商贸活动极为繁荣的区域,或者考虑公寓附近的办公场所性质,最好是中、高档写字楼居多。

商铺投资地段取胜

投资商铺与住宅不同,地段是选择商铺的不二法宝,好的地段是保证商铺升值保值的要素。好的地段除了指的是城市核心区之外,还应重点考虑商业的聚集性效应,即在商业比较集中的地段各个商业体会互相借力,形成良性发展。单体商业可辐射范围较小,投资增值保值的可能性会相对小一些。

另外,业内人士建议,选择商铺,要选择品牌开发商运作的项目。除了品牌开发商有丰厚的商业运作经验外,后期宣传效果也很重要,从长期发展前景来看,还是“傍着大牌好赚钱”。

同时,投资商铺,必须了解当地商业规划。相关专家指出,人有一个极限,只有走半小时的耐心。也就是说,以要投资的商铺为圆点,半径两公里的方圆内,应该出现商业地段,在这两公里范围内会在人流量集中的周边形成新的黄金地段,因此可以去发掘尚未热闹起来的地段投资商铺,等待日后升值。

即使在同一小区的不同住宅、同一栋楼的不同商铺,租金都会有差异,因为每一间商铺的位置、周边环境、经营项目不同,租金、售价也会不同。因此,对于投资者来说,如何定位自己的投资对象、如何选择商铺、如何进行经营至关重要。

除了商业大环境之外,商业小环境也很重要,主要是看其内部环境是否协调、物业管理是否规范等。一个好的商业地产项目首先要具备统一的街区形象,在商业业态互不冲突的前提下,能够互相协调,共同带动其稳步发展。因此选择一个好的邻居也是商业地产投资的关键。而物业管理更是投资商业地产不应忽视的实质问题。一个拥有良性物业管理模式的地产公司不仅可以满足商家日常所需,还可以创建一个良好的销售环境。因此在投资商业地产中,不仅要看好其周边环境,也不应该忽略其内在环境的细节。

写字楼侧重周边商务氛围

投资写字楼地段也很重要,侧重点在于看周边是不是有商务氛围。当然,写字楼自身价值也不容忽视,明亮的大堂,高速、便捷的电梯,良好的采光与净层高等,都是需要考虑的因素。另外,充足的停车位对于日益庞大的私家车族来说,是他们买楼的重要方面。一位资深投资者表示,投资写字楼除了看商务氛围和地段,也要看政府的规划,因为它决定了以后的发展方向。

除此之外,投资跟着大品牌、有成功商业地产开发经验的开发商走,也是很必要的。因为他们实力雄厚,经验较为丰富,所开发的产品也将更贴近市场需求。在产品品质和相关配套上,也比一些小企业更有保障。

业内人士提醒,写字楼虽然有较高的投资回报率,但由于门槛较高,如写字楼所在的区域与城市的发展方向及发展规划不符,在投资方面就会有一定的风险,投资者要慎重。交通的便捷性以及配套的全面性也是影响写字楼未来增值幅度的一个重要方面。个人投资写字楼对经济实力有更高要求,而且银行贷款利率高、年限短,各种税费的缴纳额度也比住宅类高出许多,要综合考虑,不能盲目投资。

商业公寓市场

【第一季度市况】

成交面积同比上涨25%

今年第一季度,广州商务公寓成交面积比去年第一季度多25%。阳光家缘最新统计数据显示,2016年第一季度广州商务公寓成交面积36.9万平米,同比去年第一季度增长25%。成交套数方面,今年一季度成交商务公寓共4570套,增幅超过30%。价格方面,今年一季度全市公寓成交均价为18759元/平米,同比去年上涨8.3%。

据统计,今年第一季度,广州一手商务公寓新增供应面积为28万平方米、5000多套,相比去年同期的39万平方米、7000多套明显减少。新增供应量减少,并不影响公寓市场的可售货量,因为此前公寓库存量较大,很多在售项目还有公寓推出,消费者依然有较多选择。因此,今年第一季度的公寓成交并没有受供应量减少的影响。

广州商务公寓有两大供应重镇,分别是黄埔和番禺。随着新开发公寓项目减少,两大片区的新增供应量逐渐减少,广州商务公寓的整体供应量也逐渐减少。最明显的是,科学城板块今年以来没有新公寓项目面市,在售楼盘最多只有一两百套新货量。今年第一季度成交排名前十的楼盘当中,只有4个楼盘位于番禺、黄埔,去年同期为7个,从中可以看出这两个片区的公寓,随着供应量减少,在全市中的成交占比也在下降。

【未来走势】

成交量保持上升趋势

今年房地产市场利好政策不断,广州商务公寓提前迎来成交高峰。自今年5月1日起,广州将全面推开“营改增”试点,此次“营改增”将房地产业和生活服务业纳入试点范围,并且比以往扩大了抵扣范围,将不动产纳入抵扣范围。这一优惠的税收政策落地,进一步刺激公寓产品的去化。

另一方面,3月份沪深楼市调控加码升级,大量的投资需求将流向广州;4月上旬,广州发文强调住宅限购政策不会改变。受此影响,不限购不限贷的商务公寓将成为新的投资热点,成交量或继续保持上升趋势。总体而言,广州商用物业价格在一线城市中一直处于低位,未来上涨空间很大。

写字楼市场

【第一季度市况】缺乏新增供应 租金增速放缓

第一季度传统上是甲级办公楼租赁市场淡季,加上企业对未来经济前景保守,整体扩充需求放缓,广州市场的租赁成交相对平淡。另一方面,个别租户由于预算问题,较偏向愿意提供租金优惠的在建项目。市场整体租赁需求仍由内资公司推动,但增速有所放缓。金融企业偏好珠江新城已竣工项目。外资公司对扩张和升级则相对谨慎,倾向于续租。

2016年第一季度,广州全市甲级办公楼存量达到420万平方米。市场正逐渐消化上季度新增的可租赁空间。季节性因素及个别大厦受客户外迁导致空置率上升的双重影响下,本季度全市整体净吸纳量较低。尽管如此,由于缺乏新增供应,全市甲级办公楼空置率维持在11.1%。

受即将到来的供应洪峰及空置率上升的预期影响,本季度租金增速放缓,全市甲级办公楼市场租金环比仅增长0.6%。这一现象在即将面临最多新增供应的珠江新城板块尤为明显,该区域平均租金环比基本不变。

甲级办公楼散售市场表现较为平淡。本季度,乙级办公楼市场及新兴区域录得大宗自用型购买成交,但主流机构投资者仍更为偏好核心办公区域。

根据高力国际研究部报告显示,本季仅有的新增供应是位于珠江新城的环球都会广场,该项目有一半作为散售,并有一部分为业主自用,为广州写字楼租赁市场带来约6.2万平方米的有效新增供应,使市场总存量同比增长1.2%至430万平方米。

值得关注的是,本季广州写字楼投资市场有所回暖,共录得两宗投资交易,投资者开始关注新兴商务区,携程于番禺区中铁诺德中心购入五层约10000平方米写字楼即是佐证。