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商铺租赁合同中的风险问题

2019年01月22日 栏目:签约指南

商铺租赁合同中的风险问题以餐饮经营为例,来说说商铺租赁合同中的风险问题。餐饮经营需要固定的营业场所,处于成本以及资金实力的考虑,大多数餐

商铺租赁合同中的风险问题

以餐饮经营为例,来说说商铺租赁合同中的风险问题。餐饮经营需要固定的营业场所,处于成本以及资金实力的考虑,大多数餐饮企业往往会选择通过租赁取得房屋使用权的形式设立营业场所。租好商铺后,资金投进去了,设备、装修一应俱全,由于后期因租赁的商铺发生纠纷,推倒了整个投资计划,损失几十万、几百万乃至更多。类似这样的例子不在少数。因此,审慎对待处理是非常必要的。

店面租赁合同中存在的漏洞与风险

一份良好的合同是能够为当事人免去后续的许多争议与矛盾,使整个合同的履行过程变得顺畅。相反,合同约定的不明确,甚至是未做约定,或将使当事人进入进退两难的境地。那么,在餐饮店面租赁过程中,投资人务必要留心合同条款的约定。

对交付标准的约定

满足商业用途需要的交付标准与住宅交付标准有所区别,体现在供水供电、中央空调、电梯、消防设施等配套设施的竣工交付上,尤其是对于对餐饮等业而言。

在合同签订中,切记对水电负荷、空调功率、隔油池、排风/排水设施以及其他特别需求等在事先明确约定。

双方权利义务的明细

(1)出租面积条款。如果房产证有标明的,以房产证标明的数字确定出租面积,并将房产证复印作为租赁合同附件;如果房产证没有标明面积的,租赁合同的双方可以聘请专业测量机构测量出面积,双方及测量机构签字确认,也作为租赁合同的附件。以后计算租金以此为据。

(2)出租房屋用途条款。一定要详细注明租赁房屋的用途。这样做的好处是什么呢?我们在这个条款里确定了合同的目的以后,如果将来房屋不能满足合同目的(如因房屋问题不能办理营业执照,因房屋不能满足生产电源需要等)情况出现,承租一方可以按照法律规定解除合同,尽快脱身减少损失!

(3)租金及各种税费缴纳条款。租金方面主要提示在条款中所缴纳的租金是否含税(即是否开发票)。

(4)装修条款。每个商家接手商铺后,通常要进行一番装修,再开业;有的加盟、代理、连锁商家还要讲求装修风格统一性。但是,具体承租的商铺不一定能满足这一要求,因为商铺的装修不能破坏主体结构。同时,租赁合同期满后,装修做如何处理,也应当在租赁合同中作明确的约定。否则很容易发生承租人要求补偿和出租人要求恢复原状的冲突。

合同履行中的权利义务

虽然,租赁合同签订后,双方依照合同条款履行相应的权利义务即可,但这并无意味着纠纷的彻底解决。在实践中,餐饮店面租赁合同的履行往往存在以下症结:

店面设备的维护问题

餐饮店对水、电、燃气具有较高的依赖性,稍有不慎,就得歇业维修。现实中,承租方偶尔疏忽,未及时缴纳水电费,出租人能否停水、停电,以促使承租人履行合同义务。对此问题,我们认为应当具体分析,不能一概而论,否则会给出租人带来法律风险。

出租人能否采取停水停电的措施,要在合同中进行明确的约定。如果水电的购买协议是出租人与自来水公司、电力公司直接签约的,那么商户欠租,出租人可以采取停水停电的措施;而如果水电的购买协议是承租方自己与自来水公司、电力公司签约的,那么出租人就不宜采取停水停电的措施。需要提醒的是

商铺租赁合同中的风险问题

,出租人有权停水停电时,也要事先书面通知承租方,避免贸然停电给承租方带来损失,减小风险。